2007年11月29日

土地付き中古アパート不動産投資物件

投資不動産投資物件では土地付き中古アパートが良いと申し上げましたが、
それではマンション投資はどうなのでしょうか。
マンション投資はある程度の資金を用意すれば購入できるため非常に活発になってきている。
不動産投資の中でももっとも敷居の低い投資かもしれません。


不動産投資物件のターゲットをマンション投資に向ける人が増えている。
それほど多額の資金が必要ないことが人気なのでしょう。
しかしマンション投資は気をつけたほうがいいことがあります。
なぜならば、
マンション投資はその投資額の大半を減価償却してしまうマンションという建物に投資することをいうからである。


不動産投資物件としては投資用マンションは適さないといったほうがいいかもしれません。
建物は毎年減価償却され価値が無くなっていきます。
10年後にいざ売ろうとしても購入価格の良くて60%ぐらいの価格しか付きません。
しかも再度不動産投資物件を購入しようと銀行に融資を申し込んでも、
この投資用マンションは担保価値がほとんど認められない可能性が高いである。


不動産投資物件を選択することはなかなか難しい作業だと思いる。
ただでさえ自宅の購入よりも高額な買い物になることもありますし、
月々のローン支払いも半端ではありません。
ただそれを毎月の家賃収入だけで返済できるようになり、
諸費用も家賃収入で飲み込めるようになったら、
その投資は成功したといえるでしょう。







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2007年11月28日

不動産投資物件を購入する際は、土地付きアパート

アパート不動産投資物件を購入する際は、
土地付き中古アパートが最適である。
例えば築5年の大手ハウスメーカーのアパートが売りに出されていました。
そのアパートは新築当時は3000万円以上もしたアパートでした。
でも評価額は1000万円以下にまで下がっていました。
このようなケースがゴロゴロしているのである。


不動産投資物件に関しては、
アパートにこそ利益の源泉があり、
アパートが付いているからこそ、
その土地は利益を生み出せます。
購入した側から言わせてもらうと、
アパートが主役で土地は脇役である。
しかし不動産の評価の面から見ると、
その土地に偏った見方は一般的な考え方からするとおかしいといわざるを得ません。


不動産投資物件の購入には、
これらの土地本位の評価を利用することが大事になってきます。
不動産投資物件を複数保有して、
成功されている人は収益力のあるアパートを購入することに全力を傾けている。
つまりアパートに土地が付いてくる中古物件を購入するのである。


不動産投資物件を土地付き中古アパートに絞って購入し、
そのアパートを活用して10年間で大体の資金を回収して、
入居者がいる限りは補修しながらギリギリまでそのまま賃貸します。
そしてもう限界になったときは、
土地を担保に充分銀行から資金を借りることができるので、
建て替えをすることになる。
このように土地付き中古アパートは不動産投資物件の中では一番利用価値が高い物件なのである。





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2007年11月27日

一番お得な物件はどんなも...

土地不動産投資物件で一番お得な物件はどんなものなのでしょうか。
それを知るには日本の不動産評価の実態を知らなければなりません。
日本の不動産評価は未だに土地本位制である。
簡単に言えば土地に建っている建物は付録に過ぎません。


不動産投資物件は日本の不動産評価が土地本位なため土地付きの建物を購入するほうが良いということになる。
ところで何故日本ではそこまで土地にこだわるのでしょうか。
それは土地は唯一減価償却しないものだからである。
銀行は構築物にはほとんど担保価値をおいていません。


不動産投資物件を購入する際には、
必ずといっていいほど銀行からの融資を受けることになる。
そのため銀行が担保価値をみている土地を持っているのといないのとでは融資額が雲泥の差になる。
銀行は土地に比べて建物に対しては異常なほど安く評価する場合もあります。


不動産投資物件に対しても銀行の土地本位の評価は変わりません。
もしここで土地付きの中古アパートを購入したらどうなるでしょう。
すでに建物は中古のため評価価格はほとんどないでしょう。
つまり土地付き中古アパートは建物付きでも土地だけの金額で購入できるのである。
不動産投資物件を購入するなら土地付き中古アパートがよいでしょう。





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2007年11月26日

不動産投資物件を購入して

投資不動産投資物件を購入して、
不動産投資をする人が増えている。

投資といえば一番に思いつくのは株式投資でしょう。
株式投資は不動産投資に比べれば気軽に始めるが出来ます。
最近はミニ株投資などもできるようになり、
数万円から投資をすることが出来ます。


不動産投資に関してはなかなか簡単にはいきません。
株式投資のように数万円で済むはずもなく、
一番手ごろに購入できる不動産投資物件の中古のワンルームマンションでさえ数百万円はするでしょう。
普通の人では気軽に購入することは出来ません。


不動産投資と違って株式投資はネットがつながる環境がありさえすれば、
必要書類を取り寄せて申し込むだけで、
証券会社の窓口に行くこともなく口座開設が可能である。

しかし不動産はそうかんたんにはいきません。
お金があっても、
すぐに窓口で購入することは出来ません。
不動産投資物件を探すのも大変であるし、
不動産を自分の所有にするには登記をしなければいけません。
不動産投資をはじめるには様々な手間と、
多大な労力を必要とします。


不動産投資物件を購入した後はどうでしょう。
株式投資は一度株式を取得してしまえば、
あとは株価をチェックするぐらいでしょう。
不動産投資の場合はきちんとした管理会社に管理を任せて、
入居者がきちんと確保できれば意外と手間はかかりません。

不動産投資物件は購入するまでは大変であるが、
購入した後はそんなに労力は使いません。





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2007年11月25日

キャピタルゲインとは:不動産投資物件を購入する目的にはキャピタ...

不動産不動産投資物件を購入する目的にはキャピタルゲインとインカムゲインがありますが、
それぞれメリット、
デメリットが存在します。
実際のところどちらの方法が不動産投資には向いているのでしょうか。
リスクがどのように違うかで判断してみましょう。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、
その収益は毎月の家賃収入によるものである。
そのため大きな見込み違いがなければ極端な損失は発生しないと思われます。
しかしキャピタルゲインについては、
将来の不動産価格の上昇を見越した投資であるから、
期待通りに上昇しなければ収益は出ません。


不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合、
将来の不動産価格の上昇という不確定要素が発生します。
この不動産価格の上昇がどれだけ続くかは誰にも分かりません。
これこそ自分ではどうしようもないリスクである。
『投資に対するリスクはどれだけあるか』、
『発生する確率はどれだけあるか』などのリスクをある程度理解しておくことで、
不動産投資物件の購入に対するリスクを減らすことができます。


不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合は、
将来不動産価格が上昇しない限り、
その投資は成功したとはいえません。
またインカムゲイン目的で購入した場合でも、
空室リスクや修繕リスクなどを回避できない限り成功とはいえません。
リスク管理は不動産投資には不可欠である。
それぞれどのようなリスクがあり、
どのようにすれば回避できるかぐらいは知っておいたほうがよいでしょう。





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2007年11月24日

不動産投資物件を購入する目的がインカムゲ...

リスク不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、
キャピタルゲインよりも投資らしくない手法という印象がありました。
毎月コツコツと家賃収入を得ていく手法であるから。
投資にはコツコツは似合いませんよね。

しかも家賃収入を得ているうちに、
空室リスクや修繕リスクが発生します。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合のメリットは一定期間を過ぎれば、
ほぼノーリスクで毎月インカムゲインを手に入れることができることである。
インカムゲインで投資資金を全て回収できたのならば、
売却することで利益を確定することもできます。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、
様々な費用対効果を考える必要があります。
空室を埋めるために内装をリニューアルしたり、
周辺のアパート以上の家賃を得るために外壁を塗りなおして新築感を出そうとしたりなど、
様々な費用が発生します。
ただ当初予想した利回りが確保できれば、
多少の経費がかかっても毎月の家賃が入るごとにリスクは減っていきます。


不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインであれ、
インカムゲインであれメリットはあります。
ただデメリット、
つまりリスクは回避することが難しい場合があります。
それはそのリスクが予測できるか、
予測できないかにかかってきます。

出来れば予測できるリスクが多いほうの手法を取るべきでしょう。





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2007年11月23日

ゲインとは:不動産投資物件を購入する目的は2つありま...

不動産不動産投資物件を購入する目的は2つあります。
キャピタルゲインとインカムゲインである。
キャピタルゲインは売買差益を狙った不動産投資である。
インカムゲインは家賃収入を狙った不動産投資である。


不動産投資物件を購入する目的は何なのかを今一度考える必要があります。
キャピタルゲイン狙いなのか、
インカムゲイン狙いなのかをきちんと把握して、
自分の目的と不動産投資の特質が合致していると確信できたときに、
不動産投資物件を購入する行動を起こすべきなのである。


不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインの場合のメリットは利益を確定できることにあります。
売却をしてしまえば不動産の諸問題やリスクとは無縁となる。
不確実な将来のリスクから解放されることは大変な魅力である。
ある程度の収益が見込めるのであれば売却することは正しい選択かもしれません。


不動産投資物件をキャピタルゲイン狙いで購入する手法は、
バブル時代には当たり前に行われていました。
バブルの時代は『地価は上昇する』『物価も上昇する』『給料も上がる』ということが当たり前の状況でしたので、
多少ローンなどがきつくても土地を購入する人が続出しました。
今は支払いがきつくても、
給料が上がればローンの負担は減ることを見越しての購入が大半でした。





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2007年11月22日

物件とは:不動産投資物件は投資である。投資にはリス...

投資不動産投資物件は投資である。
投資にはリスクは付きものである。
しかし不動産投資物件を購入することで起こりうるリスクをしっかりと知っておくことでリスク回避は可能である。
不動産投資物件に対するリスクを理解しておきましょう。


不動産投資物件を購入して大家さんになったとします。
しかし家賃が全額収入になるわけではありません。
不動産屋に管理を頼めば管理費が発生します。
固定資産税も発生します。
またアパート経営は常に満室を維持できるものではありません。
空室になることもありますので、
単純に満室時に得られる家賃収入を考えてはいけません。


不動産投資物件のリスクを回避するためにはこれらの管理費、
空室発生状況などを考えて、
それらの経費を差し引いて、
手元にいくら残るかを考えるべきである。
表面的に手に入る家賃ではなく、
手取りでいくらもらえるかを基準にする必要があります。

表面的な収入ではなく、
実際にどれだけのお金が残るかを考えながら不動産投資物件を選ぶ必要があります。


不動産投資物件の中でリスクを回避できるものはいくつあるのでしょうか?もしかしたらそんな物件はないのかもしれません。
素人考えや、
誰かの入れ知恵で不動産投資物件を購入してしまい、
結局再度売却しなくてはならなくなった例などもあります。

不動産投資物件購入は投資だということは忘れてはいけません。





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2007年11月21日

購入とは:不動産投資物件を購入するためには、その投...

投資不動産投資物件を購入するためには、
その投資が成功するかどうかを見極めなければなりません。
見極める方法としてはいくつかあると思いるが、
一般的にはこのように言われている。


不動産投資物件を購入する際の目安としては、

・購入すると確実に家賃収入が見込める不動産である。

・少ない自己資金でローンを組み購入しても、
月々の返済は家賃収入でまかなえる。

・諸費用を支払っても、
ある程度の現金が手元に残る。

という条件に当てはまる不動産投資物件を見つけ出すことが重要である。


不動産投資物件は文字通り投資である。
少ない自己資金で購入し、
家賃収入が継続的に入ってくることで、
少なくとも10年以内には投資リスクが最小になり、
更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきである。

投資はリスクがつき物であるが、
しっかりとしてポイントとビジョンを持って不動産投資物件を探すことで回避できることもあります。


不動産投資物件を投資として戦略を練り、
その投資法を継続して行うことにより、
不動産投資物件を増やしていきます。
そしてこの不動産投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかなうことが出来れば大成功である。

実際に不動産投資物件からの収入だけで生活している人も大勢いる。





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2007年11月20日

不動産投資物件・中古とは:不動産投資物件を購入する人が増えている。...

物件不動産投資物件を購入する人が増えている。

最適な不動産投資物件を探すポイントとしては、
確実に収益を生み続ける価値ある物件を探すことに尽きます。
不動産投資を成功させるにはまずは確実な不動産投資物件を見つけることが重要である。


不動産投資物件として購入出来る対象物件はいろいろとあります。
多くの場合が賃貸収入が見込めて、
将来の価値が確保されているであろう中古アパートを購入することが一般的である。
ただ別に中古アパートだけに絞り込む必要はないでしょう。

最初から中古アパートだけといって限定してしまうと、
視野が狭くなり、
ほんとうに稼いでくれる不動産投資物件を見つけることができなくなる。


不動産投資物件で個人で投資できるものといったら、
新築マンション、
中古マンションなどの区分所有やアパート、
マンションの一棟売り、
小規模テナントビルやテナントなどが考えれれます。

ただし個人に手に届く物件だからといって、
良い物件とは限りません。
一般的に入手しやすいお手軽な物件ほど平均以下の収益しか得られないようである。


不動産投資物件を購入するときは、
それぞれの物件の短所や長所をよく理解した上で判断することが大切である。
不動産投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、
視野を広く持ち、
自分に購入できるからといって、
安易に不動産投資物件を購入しないように気をつけてほしいと思いる。





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